Polska pseudospółdzielczość mieszkaniowa

„Prawdziwa spółdzielczość ma się tak do spółdzielczości mieszkaniowej w Polsce jak krzesło drewniane do krzesła elektrycznego” powiedział przed laty Stanisław Remuszko i słowa te ciągle nie tracą nic z aktualności.

Do roku 2000 ta sfera życia i prawa oparła się transformacji. Dzięki Unii Wolności dokonany został przełom i została przeforsowana - przy wielkim oporze lobby prezesów spółdzielni - specjalna ustawa z 15 grudnia 2000r [znowelizowana 21.12.2001] dotycząca wyłącznie spółdzielczości mieszkaniowej. Ustawa m.in. umożliwiła wreszcie członkom ubezwłasnowolnionym w wielkich molochach spółdzielczych przekształcenie dziwoląga prawniczego nieznanego na Zachodzie - spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w wyodrębnioną własność.

Ustawa ta ułatwiała podział i wydzielanie się budynków z wielkich spółdzielni, w których szeregowy członek nie ma żadnego wpływu na działalność spółdzielni. Jak można sobie wyobrazić życie spółdzielni monstrualnej wielkości np. 20 tysiecy mieszkań a więc sporego miasta? Brak wpływu członka na działalność spółdzielni jest zreszta prawnie usankcjonowana. Ponieważ w dużej spółdzielni nie ma walnego zgromadzenia członków, mogą oni tylko wybrać co parę lat swoich przedstawicieli na zebraniu grupy członkowskiej. Nie muszę dodawać, że uchwały grupy członkowskiej, z wyjątkiem wyboru przedstawicieli, zgodnie z prawem nie mają praktycznie żadnej mocy wiążącej dla zarządu. W molochach spółdzielczych tylko uchwały zebrania przedstawicieli są obowiązujące dla zarządu. Łatwo się zorientować, że jest to mała grupa ludzi, których zarząd bardzo łatwo obłaskawia, dysponując wielkimi pieniędzmi i mieszkaniami z „odzysku”. Równie obłaskawiona jest rada nadzorcza. Zarząd więc działa praktycznie bez żadnej kontroli [lustracji w dobie tzw kreatywnej księgowości nie można traktowac poważnie] a skutki jego błędów lub oszustw i tak ponoszą członkowie.

Jest oczywiste, że tylko w małej spółdzielni możliwe jest walne zgromadzenie członków. Wtedy członkowie mogą w miarę efektywnie kontrolować prawidłowość zarządzania i wpływać na podejmowane decyzje, mogą w głosowaniu bezpośrednim wybrać i zmienić zarząd spółdzielni, jeżeli nie są z niego zadowoleni. Wymusza to uczciwsze zarządzanie i w konsekwencji niższe koszty utrzymania mieszkań.

Widać z tego jasno, że zarządy są zainteresowane w maksymalnej wielkości spółdzielni. Dlatego takiego zamachu na swoje interesy jakie tworzyła nowa ustawa lobby prezesów nie mogło znieść i szybko uchwalono kolejną nowelę z dnia 19 grudnia 2002 [weszła w życie 15 stycznia 2003] stanowiącą powrót do „pseudospółdzielczości”. Przedłożono interes paru tysiecy prezesów spółdzielni nad dobro 10 milionów Polaków - mieszkańców spółdzielni, a szkoda bo w samej Warszawie 70 % mieszkań to mieszkania spółdzielcze.

W nowelizacji z 19 grudnia 2002:

• odmówiono prawa zaskarżenia do sądu [!!!] decyzji odmownej w sprawie podziału spółdzielni (co później Trybunał Konstytucyjny oczywiście zakwestionował)
• zahamowano ustanawianie odrębnej własności mieszkań wprowadzając perfidnie obowiązek obciążania wyłącznie tych spółdzielców, którzy złożyli wniosek o wyodrębnioną własność, kosztami bliżej niesprecyzowanej modernizacji
• wydzielenie budynku ze spółdzielni wymagało zgody wszystkich członków –mieszkańców budynku. Wystarczyło więc, że zarząd zaskarbił sobie przychylność jednego członka, żeby wydzielenie było niemożliwe ( ten warunek podziału spółdzielni również został zakwestionowany przez Trybunał Konstytucyjny).

Wprowadzenie do tej nowelizacji niewinnie wyglądającego warunku zwrotu spółdzielni kosztów modernizacji budynku wyłącznie przez tych członków, którzy żądają przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu we własność, jest celowo wprowadzonym przez lobby prezesów warunkiem dyskryminującym tych członków i w konsekwencji uniemożliwiającym w ogromnej ilości przypadków to przekształcenie. Ten warunek wprowadza nierówne traktowanie przez prawo członków spółdzielni mieszkających w tym samym budynku ponoszących dziesiatkami lat takie same opłaty na fundusz remontowy. Sygnały dochodzące ze spółdzielni w całej Polsce wskazują na absolutną dowolność interpretacyjną słowa modernizacja. W jednych spółdzielniach chodzi o remonty z ostatnich 15 lat, w innych remont cieknącego dachu, w jeszcze innych ocieplenie budynków, których ściany nie spełniały norm itd. Ponieważ w ostatnich latach technologia wszystkich remontów zmodernizowała się nieraz gruntownie, ustalenie granicy między remontem a modernizacją jest praktycznie niemożliwe.

Trzeba tu dodać, że spółdzielnie mieszkaniowe funkcjonują pod rządami dwóch ustaw : jedna dotyczy tylko spółdzielni mieszkaniowych a druga -„prawo spółdzielcze”- reguluje funkcjonowanie spółdzielni wszystkich typów. „Europeizacją” tej drugiej ustawy - prawa spółdzielczego - miał być projekt prezydencki - delikatnie mówiąc – kontrowersyjny, bo usiłował pożenić interesy prezesów molochów spółdzielczych z prawem spółdzielczym obowiązujacym w krajach Unii Europejskiej. A że jest to próba połączenia ognia z wodą, wyszły z tego rzeczy dziwne. Np. mimo, że prawo spółdzielcze mówi wyraźnie, że „majątek spółdzielni jest prywatną własnością jej członków”, to jednocześnie wylicza dokumenty spółdzielni, do których członek ma prawo wglądu. Tylko w małych spółdzielniach [do 10 członków], w których nie powołuje się rad nadzorczych, prawo kontroli działalności spółdzielni przysługuje każdemu członkowi. Jesteś więc człowieku członkiem molocha spółdzielczego - wara ci od kontrolowania całej dokumentacji spółdzielni. Żaden członek jakiejkolwiek spółdzielni na Zachodzie, nie pozwoliłby na takie ograniczenie swoich praw, zresztą takich wielkich pseudospółdzielni jak w Polsce - na Zachodzie nie ma.

W 2005 roku sejm poprawił trochę kwestię zwoływania nadzwyczajnych zebrań przedstawicieli [ np dla rozpatrzenia wniosku o podział spółdzielni] w wielkich spółdzielniach gdzie walne zgromadzenie członków jest zastąpione przez zebranie przedstawicieli. Może ono być zwołane m.in. już nie na żądanie 1/5 ale 1/10 członków spółdzielni. Jednak w dalszym ciągu w ogromnych spółdzielniach wymaga to zebrania zaporowej ilości podpisów. Np. w spółdzielni „Bródno”, która liczy 20 tys. członków oznacza to – bagatela - „tylko” 2 tys. członków. Zbierz aktywisto spółdzielniany 2.000 podpisów członków ! Ciągle więc polskie prawo spółdzielcze nie pozbyło się pogardy dla szarego członka molocha, który nigdy nie miał ochoty być jego członkiem, ale został do tego zmuszony.

Narzucają się następujące wnioski:

• należy z mocy ustawy przekształcić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu we własność odrębną wraz z przypisaną do tego lokalu częścią gruntu. Powinniśmy zlikwidować spółdzielcze prawo do lokalu choćby dlatego, że powinniśmy używać pojęć prawnych zrozumialych w całym cywilizowanym świecie.
• należy z mocy ustawy przekształcić użytkowanie wieczyste gruntów pod budynkami spółdzielczymi wielorodzinnymi we własność.
• wprowadzić przepisy przejściowe na krótki okres np. 1 rok dla umożliwienia obrotu mieszkaniami do czasu załatwienia aktów notarialnych potwierdzających własność i urządzenia ksiąg wieczystych
• całkowicie usunąć z ustawy pojęcie modernizacji
• w ustawie nakazać podział wielkich spółdzielni na mniejsze [max. 500 mieszkań] po to, żeby każda spółdzielnia mogła mieć walne zgromadzenie członków. W praktyce spółdzielnie powinny być jeszcze mniejsze. Można się spodziewać wówczas dużej aktywności członków tak jak to było w r. 1990 kiedy to zebrania były tłumne, spodziewano się wielkich zmian, entuzjazm szybko opadł, bo zmiany nastąpiły – rynkowe - korzystne głównie dla zarządów
• wprowadzić zasadę, że do czasu podziału, w spółdzielniach dużych np. powyżej 1.000 członków zebranie przedstawicieli musi się odbyć nawet na żądanie tylko 1 % ogółu członków
• zasady wykupu mieszkań lokatorskich oprzeć na zasadach podobnych do zasad wykupu mieszkań komunalnych
• każdy członek bez względu na wielkość spółdzielni powinien mieć prawo wglądu i kontroli całej dokumentacji spółdzielni. Chodzi przecież o zarządzanie majątkiem członka stanowiącym nieraz cały materialny dorobek jego życia.
• zlikwidować Krajową Radę Spółdzielczą reprezentującą wyłącznie interesy prezesów spółdzielni.

Nie powinniśmy dłużej tolerować wyzysku skromnych członków spółdzielni, coraz częściej emerytów, zmuszonych do coraz wyższych, często zupełnie nieuzasadnionych, opłat za mieszkanie. Trzeba podkreślić, że przez ostatnie 15 lat ludzie, których status materialny poprawił się znacznie, wyprowadzili się z ciasnych mieszkań w blokowiskach spółdzielczych. W większości spółdzielni mieszkańcy nie są ludźmi zamożnymi.

Warto tu wspomnieć o kwestii mogącej zainteresować członków zaawansowanych wiekiem, którzy chcieliby sprzedać swoje mieszkanie z tzw. dożywociem tzn sprzedać za kwotę niższą niż cena rynkowa ale z prawem zamieszkiwania w nim do śmierci. Prawo własności mieszkania przechodzi na kupującego dopiero po śmierci sprzedającego. Dla niektórych osób, zwłaszcza bez spadkobierców, jest to sposób na poprawienie swojej sytuacji materialnej w ostatnim okresie życia. Niestety taka sprzedaż jest możliwa tylko w odniesieniu do mieszkań stanowiących pełną własność. Zgodnie z prawem mieszkanie jest wówczas nieruchomością. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie umożliwia takiej transakcji. Jest to więc dodatkowy argument za przekształceniem tego prawa we własność.

Wiąże się z tym kwestia, która od lat czeka na ucywilizowanie a mianowicie przekształcenie użytkowania wieczystego gruntów pod budynkami spółdzielczymi wielorodzinnymi we własność. Większość budynków spółdzielczych została wybudowana na gruntach miejskich bez prawa własności a jedynie na warunkach użytkowania wieczystego. Jesteśmy w Unii Europejskiej gdzie nikomu nie przychodzi do głowy budować czegokolwiek na nieswoim gruncie. A zgodnie z prawem cywilnym po upływie okresu użytkowania wieczystego budowle znajdujące się na gruncie przechodzą na własność właściciela gruntu. Nie powinniśmy zostawiać takiego bałaganu naszym wnukom. Tych gruntów miasto nie może już przecież nikomu sprzedać bez budynków. Sprawa wymaga pilnego uporządkowania.

TERESA JAKUBOWSKA

Artykuł ukazał się w numerze 2/2006 Forum Klubowego.